正在建设中的新绿色·曜玥台。孟双奎/摄
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一旦去年几宗高价地块项目去化不及预期，新绿色置业可能面临数十亿元资金沉淀压力。
中房报记者 孟双奎丨成都报道
总部位于成都的四川新绿色药业科技发展有限公司（以下简称“新绿色药业”）正式向港交所递交上市申请，这是其在连续两次冲击A股失败后再次启动IPO进程。
这家曾经的“全国中药配方颗粒六家试点企业之一”，在中药配方颗粒、饮片及大健康产品领域深耕多年，稳坐2024年度四川民营企业百强榜第96位与2023年度中国医药工业百强榜第77位，实力不容小觑。
其在房地产领域布局也颇具野心。2010年成立中瑞天悦，于四川、云南、江西等地开发项目，但因多聚焦三四线城市及成都郊县，市场存在感与知名度较低。2023年品牌升级为新绿色置业，实现医药与地产品牌统一，并明确聚焦成都主城核心拿地、打造健康住宅体系。2024年在成都土拍市场高调拿地，成为热门地块“地王”与拿地金额榜前列，却面临销售金额难覆盖拿地成本、资金压力巨大等困境，后续开发及去化能力备受考验。
展开剩余79%在其他跨界企业纷纷退出房地产领域的当下，新绿色药业的逆势而为，引发了业界的强烈好奇。
有业内人士认为，在当前房地产业步入新阶段时，房地产开发“技术含量”会越来越高。“外行”不仅难以轻易赚钱，而且陷入资金泥沼乃至拖累主业的风险极大。如果看好健康地产行业发展，应更聚焦部分细分领域比如中医药主题社区运营等，而非盲目追求规模扩张。
中国房地产报记者为此就有关问题联系新绿色置业进行采访，截至发稿，依旧没有收到回复。
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品牌升级高调拿地
新绿色药业的商业版图并未局限于医药领域。2023年，新绿色药业将房地产开发品牌由中瑞天悦升级为新绿色置业，以此实现房地产开发及医药制造两个行业品牌的统一。
据新绿色药业官方说法，此次品牌升级一方面是确立以成都主城核心区域为拿地重点，另一方面则是推动产品升级打造健康住宅技术体系。
变化首先从高调拿地开始。在2024年4月及12月成都市高新区及锦江区两次土拍中，地产“新人”新绿色置业一鸣惊人，先是以23200元/㎡和22800元/㎡的高溢价拿下高新区桂溪街道铜牌村8组、9组两宗连襟地块，面积分别为16.23亩和12.71亩，随后又以36.26%溢价率、24800元/㎡楼面价竞得锦江区三圣乡57亩宅地。三宗地均为成都中心城区热门板块，在成为片区新“地王”的同时，新绿色置业也以29.7亿元跃居2024年成都房企拿地金额榜第五位。
但据克而瑞四川数据显示，2024年新绿色置业销售金额为22.01亿元，尚无法覆盖其全年拿地金额。
在云南白药、羚锐制药、中恒集团及西南药业等药企陆续退出房地产领域的背景下，新绿色药业反其道而行令业界瞩目。尽管2024年成都房地产市场在全国表现亮眼，但由药业跨界地产并与一众央企、国企展开竞争，新绿色药业的底气从何而来？在行业资金链紧绷及融资成本居高不下的情况下，加上高新区两地块必须现房销售，新绿色药业又有多少资金在保证自身不“失血”前提下持续为新绿色置业“输血”？这些问题都引发业界广泛关注。
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主业地产双承压
此次上市，新绿色药业的核心业务聚焦于中药配方颗粒、饮片及大健康产品的研发、生产和销售，地产板块全资子公司新绿色置业未被纳入上市主体范围。
上市文件显示，新绿色药业2024年总收入同比增长9.1%达12.5亿元；但利润下降14.3%至8910万元；2024年因应收账款周期延长及存货增加，经营活动现金流净额下降22%。从这些数据可以看出，新绿色药业在主营业务方面已增长乏力，公司表示主要缘于市场竞争加剧和原材料成本上涨等因素。
自2021年《关于结束中药配方颗粒试点工作的公告》颁布后，中药配方颗粒市场全面放开，生产企业数量从6家扩容至60余家，由此导致产品价格大幅下滑，生产企业利润也大幅缩水。尽管中医药市场空间巨大，但行业高度分散。前五大厂商合计份额仅2.7%，新绿色药业市场份额约0.4%。同时，原材料价格占新绿色药业销售成本94%，每年都会受到天气、种植模式和供需失衡等因素波动而直接影响利润率。为此，新绿色药业计划通过此次IPO，将募集资金用于全球原材料供应链优化及海外市场拓展。
与此同时，新绿色置业除了高价购地需要巨额资金外，在开发建设过程中也面临资金压力。
记者在走访中发现，新绿色置业多个项目均由其关联企业四川中科翔建设工程有限公司负责施工建设。从企查查得知，该公司由自然人周厚英100%持股，其同时还是四川绿色药业科技发展股份有限公司法定代表人，担任董事长和总经理职务。四川中科翔建设工程有限公司存在的26条司法诉讼信息中，有25条与“劳动争议”“劳务合同纠纷”“提供劳务者受害责任纠纷”有关。在问政四川平台，同样存在神农千屿项目未支付农民工工资的投诉内容。
神农千屿项目种植的中药植物。孟双奎/摄
在新绿色置业刚刚交付的神农千屿天璞里小区内，记者偶遇一位带孙辈玩耍的居民。她表示，当时选择购置该房产，主要是看重其清盘单价仅1万余元，综合考量价格优势明显。自入住以来，没有听说与健康或医药相关的服务内容，只是小区内种了一些中草药植物。顺着该居民手指的方向，记者看到一处面积不大的绿化园区内立着“百草园”标牌，分别种植着“迷迭香”“肾蕨”“大吴风草”“红花满天星”几种药用植物。
与此前开发项目多位于郫都、彭州等成都郊县不同，新绿色置业去年所拿地块均属热门区域高价地块，势必将建设为高端改善产品。在极大提升开发资金需求的同时，面对周边一众大型专业房企的竞争，本就缺乏高端产品开发经验的新绿色置业操盘能力如何也是一个问题。
即便此次赴港上市成功，受制于监管约束及聚焦主业等因素影响，新绿色药业对新绿色置业的资金支持将更趋市场化。一旦去年几宗高价地块项目去化不及预期，新绿色置业可能面临数十亿元资金沉淀压力。如果新绿色药业将资源倾斜至地产板块，又可能影响其主营业务的研发投入及市场开发。
新绿色药业大举进军健康地产，到底是一荣俱荣的协同发展，还是再度成为药企跨界的失败案例，一切都要等待市场给出答案。
值班编委：樊永锋
责任编辑：马琳 温红妹
审读：戴士潮
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